3458 ЗАТРАТНЫЙ МЕТОД ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

ВВЕДЕНИЕ

В современных условиях оценка рыночной стоимости объектов недвижимости приобретает особую важность. В данных методических указаниях представлен затратный подход к определению рыночной стоимости объектов недвижимости.

Изучение данного вопроса базируется на знаниях студентов, полученных при изучении курсов "Экономика предприятия", "Экономика машиностроения", "Финансы, денежное обращение и кредит", "Финансовый менеджмент", "Статистика" и др.

Владение методами оценки недвижимости является необходимым компонентом в комплексе знаний, получаемом современными экономистами-менеджерами.

 

ОБЩЕЕ ПОЛОЖЕНИЕ

Затратный подход основан на предположении, что затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются рыночной стоимостью объекта при условии, что новый объект будет иметь рыночную стоимость, равную совокупности издержек на строительство этого объекта.

Исключением при применении затратного подхода является случай, при котором земельный участок стоит дороже, чем объект недвижимости. В этом случае стоимость объекта будет определяться как разность между рыночной стоимостью участка и затратами на снос здания. Выбор стоимости замещения или полной восстановительной стоимости решает оценщик исходя их возможности реализации того или иного способа.

Сферы применения затратного подхода:

- оценка для целей налогообложения имущества;

- арест имущества;

- оценка для целей налогообложения прибыли;

- для определения верхнего предела стоимости оцениваемого объекта;

- осуществление технико-экономического обоснования  нового строительства;

- выбор наилучшего и наиболее эффективного способа использования земельного участка;

- выбор профиля объекта недвижимости;

- итоговое согласование стоимости объекта недвижимости;

- оценка зданий специального назначения (школа, церковь, больница);

- оценка объектов на «пассивных» секторах рынка;

- страхование.

 

Технология применения затратного подхода

Этап 1. Определение рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объект недвижимости.

Этап 2. Расчет стоимости замещения или полной восстановительной стоимости объекта недвижимости. В отчете обязательно указывается, какая из этих двух стоимостей определяется.

Этап 3. Расчет всех видов износа: физического, функционального и внешнего. Определение совокупного износа объекта.

Этап 4. Из затрат на воспроизводство или замещение объекта вычитаем его общий износ.

Этап 5. Рассчитываем общую стоимость объекта недвижимости (с учетом износа) и земельного участка путем суммирования этих стоимостей (кроме случая неэффективного использования земельного участка).

Рассмотрим кратко содержание этих этапов.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ  ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Для определения рыночной стоимости земельного участка необходима следующая информация:

- титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;

- физические характеристики участка;

- данные о взаимосвязи участка с окружением;

- экономические факторы, характеризующие участок.

Применяют пять способов (методов) оценки рыночной стоимости земельного участка, в том числе:

- по сопоставимым продажам;

- метод соотнесения (переноса);

- капитализация земельной ренты;

- техника остатка для земли;

- метод развития земельного участка.

При использовании метода сопоставимых продаж анализируется соответствующий сектор рынка, подбираются сопоставимые свободные участки, цены которых корректируются по основным элементам сравнения. Часто приводятся к единицам сравнения (м2, сотка, га и т.д.).

Основные элементы сравнения:

- условия финансирования сделки;

- условия продажи;

- время продажи;

- местоположение;

- физические характеристики;

- характеристики дохода, получаемого с земельного участка.

Техника внесения корректировок (денежных или процентных) аналогична той, что используется в рыночном методе оценки недвижимости. При этом всегда корректируется объект сравнения, а не оцениваемый объект.

При использовании метода соотнесения (переноса) для определения стоимости сопоставимого участка из общей цены объекта (здание и земля) вычитается стоимость здания (находящегося на объекте). Чем старше здание, тем выше доля стоимости участка.

При использовании метода капитализации земельной ренты стоимость определяется путем капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей.

Техника остатка для земли аналогична методу капитализации земельной ренты, но доход, который капитализируется, рассчитывается исходя из доли прибыли, полученной с учетом наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка и объекта недвижимости, построенного на нем. Доля прибыли здания вычитается из общей прибыли.

Метод развития (освоения) участка используется в том случае, когда участок можно разбить на более мелкие участки. При его применении необходимо:

- определение размеров и количества индивидуальных участков;

- расчет стоимости освоенных участков методом сопоставимых продаж;

- расчет издержек освоения участков и их продаж, графика освоения участка, предполагаемого периода продаж и величины выручки от продаж;

- определение величины денежного потока путем вычитания всех издержек освоения участков из величины общей выручки продаж этих участков;

- определение  ставки дисконтирования;

- дисконтирование денежного потока  с учетом времени освоения и продаж всех индивидуальных земельных участков.

 

Определение восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта

 

Применяют четыре основных способа (метода):

  1. Метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости), при котором скорректированная стоимость выбранной для расчета недвижимости единицы измерения (м3, м2 и т.д.) умножается на количество соответствующих единиц оцениваемого объекта.
  2. Поэлементный способ расчета стоимости объекта базируется на поэлементных затратах (на материалы, рабочую силу, земляные, монтажные, отделочные и прочие работы).
  3. Сметный способ расчета. В данном случае составляется смета строительства данного объекта с использованием "Единых норм и расценок", действующих в строительстве.
  4. Индексный способ оценки объекта недвижимости. Восстановительная стоимость объекта определяется умножением его балансовой стоимости на соответствующий индекс исходя из положения «о порядке переоценки основных фондов (средств) предприятий и организаций».

Определение износа объекта недвижимости

Износ - это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами.

Совокупный износ в общем случае включает физический, функциональный и внешний износ оцениваемого объекта.

Физический износ - отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем.

Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй - под воздействием естественных и природных факторов.

Физический износ должен учитываться в нормах амортизационных отчислений.

При отклонениях от нормальных условий эксплуатации объекта используется экспертное заключение.

Существуют четыре способа расчета физического износа:

- экспертный;

- стоимостной;

- нормативный (бухгалтерский);

- метод расчета срока жизни здания.

Устранимый износ предполагает, что затраты на текущий ремонт меньше, чем добавленная стоимость объекта при этом.



 
документах на квартиру сделках