3459 РЫНОЧНЫЙ МЕТОД ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

ВВЕДЕНИЕ

В современных условиях оценка рыночной стоимости объектов недвижимости приобретает особую важность. В методических указаниях представлен рыночный подход к определению рыночной стоимости объектов недвижимости.

Изучение данного вопроса базируется на знаниях студентов, полученных при изучении курсов "Экономика предприятия", "Экономика машиностроения", "Финансы, денежное обращение и кредит", "Финансовый менеджмент", "Статистика" и др.

Владение методами оценки недвижимости является необходимым компонентом в комплексе знаний, получаемом современными экономистами-менеджерами.

 

ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОСТИ

 

В соответствии с Гражданским кодексом РФ (статья 130) к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению не возможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью.

При оценке недвижимости применяют различные показатели стоимости.

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

- одна из сторон не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- стороны хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Рыночная стоимость является объективной, независимой от желаний отдельных участников рынка недвижимости и отражает реальные экономические условия , складывающиеся на этом рынке.

Стоимость в пользовании (потребительская стоимость) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять объект на рынок недвижимости. Рыночная стоимость определяется из принципа наилучшего и наиболее эффективного использования, стоимость в пользовании определяется из текущего использования объекта.

Инвестиционная стоимость -  стоимость объекта в пользовании для конкретного инвестора.

Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства объекта)  определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта, в его “новом” состоянии (без учета износа) с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ.

Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости.

Таким образом восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения - издержками на создание объекта функционального аналога.

Страховая стоимость рассчитывается на основе либо восстановительной стоимости, либо стоимости замещения объекта, который подвержен риску уничтожения (или разрушения).

Налогооблагаемая стоимость определяется аккредитованными при налоговых инспекциях экспертами на основе либо рыночной стоимости, либо восстановительной стоимости объекта недвижимости.

Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта может получить при ликвидации объекта недвижимости.

 

ЭТАПЫ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Процесс оценки – это последовательность действий в ходе определения стоимости объекта.

  1. Постановка задачи, в том числе:

- идентификация и подробное описание объекта;

- установление цели оценки;

- установление даты оценки.

  1. Составление плана работ, в том числе:

- графика работ по оценке;

- определение источника и способов сбора информации;

- определение затрат на сбор и обработку информации;

- выбор оценочной методологии.

  1. Сбор и обработка данных.
  2. Проведение оценки объекта возможными методами.

4.1. Метод прямого сравнения продаж базируется на сопоставлении оцениваемого объекта с аналогичными    объектами, недавно проданными на рынке.

4.2. Затратный метод исходит из затрат на воспроизводство или замещение оцениваемого  объекта с учетом износа.

4.3. Доходный метод основывается на представлении о стоимости объекта как текущем  эквиваленте всех ожидаемых чистых доходов, которые объект   недвижимости может дать в будущем с учетом времени их поступления   и уровня риска, связанного с получением этих доходов.

  1. Согласование, в том числе:

- итоговая проверка данных;

- проверка правильности всех допущений и математических расчетов;

- синтез оценочных показателей, полученных с использованием трех общепринятых подходов к оценке недвижимости.

  1. Составление отчета об оценке.

 

ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ

В мировой практике используются определенные оценочные принципы.

Основные принципы оценки недвижимости:

- принципы, основанные на представлениях пользователя;

- принципы, связанные с объектами недвижимости;

- принципы, связанные с рыночной средой;

- принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Принципы пользователя.

1. Принцип полезности. Всякий объект обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использован для реализации определенных функций или личных потребностей. Полезность - это способность объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте в течение данного периода времени.

2. Принцип замещения гласит: рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности.

3. Принцип ожидания связан с представлениями пользователя объекта недвижимости и гласит: стоимость объекта, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования оцениваемого объекта, а также суммой ожидаемой от его перепродажи.

Принципы, связанные с объектами недвижимости.

1. Принцип остаточной продуктивности гласит: в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность (производительность).

2. Принцип предельной продуктивности ( вклада). В результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек.

3. Принцип возрастающей и уменьшающейся доходности. Увеличение капиталовложений в основные составляющие производства обусловливает увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений.

4. Принцип сбалансированности. Составляющие производства (либо объекта недвижимости) должны сочетаться между собой в определенной пропорции.

5. Принцип оптимальных величин. Всегда пользуется спросом определенная величина данного типа недвижимости.

6. Принцип оптимального разделения имущественных прав. Имущественные права следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости.

Принципы, связанные с рыночной средой.

1. Принцип зависимости. Различные факторы оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости ( климатические, геологические, региональные, экономические, экологические, демографические, юридические, международные, градообразующие, отраслевые и технические.

2. Принцип соответствия. Объект недвижимости, не соответствующий существующим в настоящее время требованиям рыночных стандартов , имеет меньшую стоимость.

3. Принцип спроса и предложения - выявление взаимосвязи между платежеспособной потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью его предложения.

4. Принцип конкуренции говорит о возможности получения сверхприбыли в относительно короткое время.

5. Принцип изменения. Сам объект в течении времени и окружающая среда вокруг него изменяются.

6. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Суть принципа - это разумное и возможное использование объекта недвижимости, обеспечивающее самую высокую текущую стоимость объекта на дату оценки.