3460 ДОХОДНЫЙ МЕТОД ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

ВВЕДЕНИЕ

В современных условиях оценка рыночной стоимости объектов недвижимости приобретает особую важность. В методических указаниях представлен доходный подход к определению рыночной стоимости объектов недвижимости.

Изучение данного вопроса базируется на знаниях студентов, полученных при изучении курсов "Экономика предприятия", "Экономика машиностроения", "Финансы, денежное обращение и кредит", "Финансовый менеджмент", "Статистика" и др.

Владение методами оценки недвижимости является необходимым компонентом в комплексе знаний, получаемом современными экономистами-менеджерами.

 

СУЩНОСТЬ МЕТОДА

 

Рыночная стоимость объекта недвижимости, приносящей доход, может рассчитываться методами:

- капитализации доходов;

- дисконтирования денежных потоков.

При использовании доходного подхода стоимость недвижимости определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемых оцениваемым объектом.

Основной недостаток доходного метода состоит в том, что, в отличие от рыночного и затратного подходов, он базируется на прогнозных данных.

 

МЕТОД КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДОВ

 

Доход от использования объекта недвижимости и выручка от его перепродажи (реверсия) капитализируются в текущую стоимость, которая и будет представлять рыночную стоимость объекта:

С = ЧД / К,

где С – стоимость объекта недвижимости, ЧД – чистый доход,                            К – коэффициент капитализации.

Данный метод используется, когда поток будущих доходов стабилен. Для его применения необходимо:

- определить чистый доход от использования объекта за первый прогнозный год;

- рассчитать коэффициент капитализации применительно к данному методу.

Чистый доход – это рассчитанная устойчивая величина годового чистого дохода, полученного от использования оцениваемого объекта, после вычитания из действительной  выручки всех расходов на эксплуатацию объекта (кроме амортизации).

Потенциальная валовая выручка – это ожидаемая суммарная величина поступлений от основного вида деятельности и дополнительных услуг, которые ему сопутствуют. Все расчеты по ее определению в связи с эксплуатацией объекта недвижимости ведутся за первый после даты оценки год.

Далее необходимо определить поправку на возможное недоиспользование объекта на полную мощность. Действительная валовая выручка рассчитывается путем коррекции на эту величину потенциальной валовой выручки, ожидаемой от объекта.

Таким образом, в состав чистого дохода входят две  составляющие – прибыль от использования оцениваемого объекта и амортизационные отчисления на ремонт и полное восстановление фондов.

Коэффициент капитализации – это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. При этом учитываются как чистая прибыль, получаемая от эксплуатации объекта, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта. Такой коэффициент капитализации называется общим коэффициентом капитализации или ставкой капитализации чистого дохода.

Таким образом, общий коэффициент капитализации выражает зависимость между годовой величиной чистого дохода, получаемого в результате эксплуатации объекта, и его рыночной стоимостью.

Существуют различные методы расчета коэффициента капитализации:

1) метод прямой капитализации (прямого сопоставления);

2) метод связанных инвестиций (заемного и собственного капитала);

3) метод связанных инвестиций (земля и здание);

4) кумулятивный метод;

5) метод Эллвуда.

Метод прямой капитализации

В данном случае К = ЧД / С. Для определения К оцениваемый объект сравнивается с аналогичными объектами. Считается, что у схожих объектов одинаковые ставки капитализации. Причем чем качественнее объект, тем ниже ставка капитализации.

Определение рыночной стоимости объекта прямой капитализации доходов основано на приведении ожидаемого чистого дохода от эксплуатации объекта к текущей стоимости путем деления его на общий коэффициент капитализации.

При этом общий коэффициент капитализации отражает преобладающее соотношение между чистым доходом и продажной ценой для сопоставимых объектов, проданных на рынке.

Пример: определить стоимость магазина, годовой чистый доход от которого ожидается на уровне 65 000 у.е. Данные о сопоставимых объектах, проданных на рынке недвижимости, сведены в табл. 1.

Таблица 1.

Исходные данные для определения рыночной стоимости

оцениваемого магазина

Магазин

ЧД, у.е.

продажная цена С, у.е.

К = ЧД / С

Магазин 1

72 000

600 000

0,120

Магазин 2

82 500

750 000

0,110

Магазин 3

47 250

450 000

0,105

Для данного сектора рынка   среднее значение                                    К = (0,120+0,110+0,105)/3 = 0,112. Стоимость оцениваемого объекта определяем как ЧД / К = 65000/0,112 = 582 400 у.е.

Часто для сравнения объектов недвижимости применяют отношение дохода к продажной цене. В этом случае единицей сравнения является валовый рентный мультипликатор (ВРМ).

Валовый рентный мультипликатор – это отношение между продажной ценой и потенциальной (или действительной) валовой выручкой. 

Для его применения:

1) определяют валовую выручку (годовую арендную ставку) для оцениваемого объекта;

2) рассчитывают оптимальный для данного сектора экономики валовый рентный мультипликатор на основе рыночных данных последних продаж сопоставимых объектов;

3) определяют рыночную стоимость оцениваемого объекта как произведение валовой выручки от оцениваемого объекта на оптимальное значение валового рентного мультипликатора.

Пример: оценить офис, если его потенциальная валовая выручка составляет 100 000 у.е. Сведения о сопоставимых объектах даны в табл. 2.

Таблица 2.

Данные для оценки рыночной стоимости офиса

Офис

Продажная цена С, у.е.

Валовая выручка, у.е.

ВРМ

Офис 1

600 000

100 000

6,00

Офис 2

750 000

128 000

5,86

Офис 3

450 000

74 000

6,08

 

Стоимость      оцениваемого              объекта: 100000х(6,0+5,86+6,08)/3=              = 600 000 у.е.

Рассмотренные методы прямой капитализации и валового рентного мультипликатора недостаточно чувствительны к изменению будущих доходов, нормам возврата капитала к уровням риска.

 

Метод связанных инвестиций (заемного и собственного капитала)

Применяется в случае, если для покупки объекта использовался заемный и собственный капитал в определенной пропорции.

В данном случае при определении ставки капитализации К необходимо:

- удовлетворить рыночным требованиям на доход от заемного капитала;

- предусмотреть не только получение дохода на предоставленный кредит, но и возврат самого кредита в виде периодических амортизационных отчислений;

- удовлетворить рыночным требованиям на доход от собственного капитала;

- предусмотреть возврат инвестору собственного капитала.

Ставка капитализации на заемные средства называется ипотечной постоянной и определяется отношением ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита. Ипотечная постоянная включает ставку процента по кредиту и коэффициент фонда погашения.

Ставка капитализации собственного капитала определяется отношением части чистой прибыли от эксплуатации объекта, приходящейся на собственный капитал, к величине собственного капитала. Она включает норму прибыли и норму возврата собственных капиталов.

Общая ставка капитализации рассчитывается путем взвешивания ее составных частей (ипотечной постоянной и ставки капитализации собственного капитала) пропорционально размерам заемного и собственного капитала в общем объеме инвестиций.

Пример: доля кредитных ресурсов – 60 %, ипотечная     постоянная – 0,15, ставка капитализации на собственный              капитал – 12 %.

Тогда общая ставка   капитализации К = (0,15х0,6)+(1-0,6)х0,12 = = 0,13.

Метод связанных инвестиций (земля и здание)

Применяется, когда необходимо точно рассчитать ставки капитализации по каждому компоненту имущественного комплекса – строению и земельному участку. Метод реализуется аналогично предыдущему, то есть определяются взвешенные ставки капитализации для земли и строения, стоящего на земле. Взвешивание этих ставок осуществляется в соответствии с долями земли и здания в общей стоимости имущественного комплекса.



 
лучшие проститутки с атлетической фигурой. проститутки коминтерновский район. одежда с уф защитой